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财经新闻
大力挤压利润空间 土地增值税闪了开发商的腰
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【注册会计培训 土地增值税清算】国税总局近日发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,被称为房地产宏观调控史上开发商遭遇的一次“重创”。此后两天,房地产上市公司股票一路狂泻,房地产市场一片恐慌。 那么,土地增值税到底意义何在?又究竟会给开发商带来多大的成本压力?又将会对未来房价产生怎样的影响呢?

  13年前便已出台

  主持人:土地增值税的清算通知,在整个房地产市场甚至是资本市场都产生了巨大的反响,您对土地增值税的一个直观感受是什么?由于这个税种比较复杂,能否先介绍一下它的发展历史与实施情况?

  谢某亚:土地增值税实际上属于一个发布多年的老税种。13年前国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》,那时候的背景大环境是,随着改革开放的深入,房地产开发开始兴起,一下子就产生了过热现象。为了加强宏观调控,作为规范房地产开发的一个组成部分,在1993年推出了一个土地增值税的管理条例。根据条例规定,财政部出了一个《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的通知,把具体实施方式进行了规定,包括怎么扣除项目,怎么征税作了比较详细的规范,实际上也有漏洞:就是如果没有全部售完的房子它不能结算,只进行预征;而且文件规定,1993年之前取得的土地是免征的。随着宏观调控进一步加强,房地产开始走下坡路了,于是在上世纪90年代末又出了一个文件,将免征期增加了5年时间。

  以上海为例,房地产业此前属于地方鼓励投资的产业范畴,要么免征、要么缓征。一直到2002年,国税总局出了一个《关于认真做好土地增值税征收管理工作的通知》,即615号文,然后全国各地普遍参照这个文件制定细则,大多数是预征的。上海参照的标准是销售金额的1%,其他有地方较高达3%,较低达0.5%.由于从2002年开始,房地产业全面复苏,接下来3年更是进入高速发展期,房价一路上涨。虽然一系列的宏观调控政策出台,但是效果并不明显。因此,在这个总体背景下,就出现了这个房地产开发企业土地增值税清算的通知,可以把它看作是宏观调控的一个组合拳的部分,它的推出对规范房地产的行业有一定的好处。

  实质性利润减少是关键

  主持人:土地增值税的出现为什么会引起开发商的重视?

  谢某亚:现在有观点认为,整体的房地产行业目前利润率不到8%.这个不是绝对性的,因为中国有成千上万家的房地产开发企业,实际上真正有项目运作的却不多,许多公司空着、关着,这样平均算下来,当然利润率不高。何况,一些地方的房地产业有隐性的游戏规则,这就会决定了过程的不公平,从而影响到结果的不公平。有些开发商拿地不是非常透明,低价拿到的土地,以高价出售,增值的部分很大,对于这些企业来说,征收增值税就会大幅度减少利润所得。

  主持人:土地增值税完全贯彻的可能性大吗?

  谢某亚:这里存在一个“清算瓶颈”的问题。政策本身就规定,开发商可在几种情况下,按照预征的税率来征收,这等于给暴利的企业留了一个“尾巴”。比方说,上海目前预征率是1%,企业就按照1%来交,故意不增报,这就可以完全规避了。还有前期已经转掉的,再追溯也很麻烦,因为股东都改变了,这肯定也清算不了。主要还是要看各地方政府的税务系统细则,是不是能够把这个漏洞补掉,瓶颈是否能够突破。我认为还可以再明确一点,规定一下上限究竟是多少。此外,《通知》里对于约定期限和罚则都没有明确规定,这很容易制造出很大空间。

  对落实调控有意义

  主持人:土地增值税的意义对宏观调控来说有多大?

  谢某亚:应该是非常大的。政策从出台到落地取得的效果,需要经历一个滞后期,并不是马上见效。土地增值税的清算,对房地产市场影响明显。因为其中有规定,普通住宅的增值额未超过扣除项目金额20%,可以实行税收优惠的。这样一来,大家不会一下子都去做高档住宅,这有利于住房结构调整。符合宏观调控的本意,是比较好的。

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